海问公司原来是汕头一家国有商业银行下属企业，后划归资产管理公司接管。几年前，海问公司采取以物低债方式从债务人手中取得深圳宝安一块土地使用权，但当时并没有交齐土地出让金，也没有取得土地使用权证，只有补交地价款通知书、征地协议、红线图等文件。由于时间太长，现在已经无法办理土地使用权证。2004年3月，在资产管理公司的精心设计下，海问公司将土地使用权包装成土地投资权益，采用招标方式进行转让。在中间人的引荐下，深圳安信公司参加了投标，并预交了100万元保证金。由于安信公司缺乏房地产方面的经验，对这项交易的风险估计不足，在自以为可能存在高额回报的利益驱使下，最终安信公司中标并与海问公司签订了土地投资权益转让合同。合同对土地的现状进行了充分的信息披露，并指明可能存在无法正常办理土地使用权证书的风险，要求受让人承诺自行承受所有风险，不得就此提出任何异议。保证金转为转让价款，余款在1月之内付清。并且还约定若发生争议，由海问公司所在地法院管辖。

　　合同签订之后，安信公司向在国土局的朋友打听，问这类遗留问题能不能解决。国土局的官员说以前是解决过一批，但早就停止了，至今也没有议程、也没有相关的规定，根本无法受理。安信公司立即向海问公司提出解除合同，请求返还保证金。海问公司当然不同意，并要求安信公司履行协议，尽快将余款付清。

　　安信公司负责人找到宋方成律师，宋方成律师看了材料之后，感到这份合同确实设计得非常完美，似乎让买受者输得心服口服，海问公司把一切能想到的细节都写在合同里，安信公司明知风险巨大，却甘愿接手。按照法律规定，未取得土地使用权证书的土地使用权不得转让，但合同巧妙地将转让标的定为"土地投资权益"。宋方成律师经过反复思考，最后从法理上找到了依据，那就是物权法定原则，合同约定的转让标的显然不是债权，也不是知识产权，只能是物权，在我国基于土地的权利都是法定的，不是当事人可以随意创设的，并不存在所谓?quot;土地投资权益"，所以这份合同的实质就是土地使用权转让。而这份合同的标的依法是不能转让的，因此合同无效。

　　但在此案中，对方还特意约定了法院管辖，因此可能存在地方保护。宋方成律师建议安信公司立即在深圳宝安法院起诉，抢先立案。立案之后，海问公司果然以合同有约定为由提出了管辖权异议，被宝安法院按照不动产纠纷的属地管辖规定予以驳回。海问公司又上诉到深圳中院，深圳中院又驳回了其上诉。至此，两级都认定这是一起土地使用权转让纠纷，胜负已定。在开庭的前一天，海问公司主动提出庭前和解。

作者：宋方成律师 2004年12月