2007年是房地产的疯狂之年，在07年4月份，我将房产配置进行了结构性调整，卖出普通住宅，买入具有独特资源的住宅，目前的价格还比较坚挺，成交价高出我的购买价20%以上。07年5月之后，也看过一些素质较好的楼盘，但没有发现一套具有投资价值的。年底看中一套具有保值价值的房产，还因得不到2成首付而退订了。在疯狂的年代，我每到书城，也会找一些有关房地产的书看看，其中就看到过徐滇庆教授的书，这方面的书的确太少了，徐教授的书算是比较新的，特别是书中引用的一些海外房产价格的历史数据，给了我不少帮助。但随后的7月11日，媒体上爆出徐教授赌深圳房价08年还会上涨，让我为他老人家捏了一把汗。作为一个业余投资者，我已经看不到深圳的房价还有任何上涨的迹象。我的依据是，深圳的普通住宅已经大大超过实际购买能力，高档住宅的套房价格已经超过了美国硅谷的别墅。我还试着计算深圳买得起300万元以上的房子的人会有多少，楼盘的供应量有多少，空置量有多少，无论如何也找不到供不应求的证据。在高档楼盘比较集中的南山区，华侨城、红树湾、科技园、蛇口等四大片区，售价超过300万元的住宅至少有8万套，每套按3人居住，8万套可以住24万人，按照二八定律，假设20%的人能够买得起高档住宅，那就需要有120万人来支撑这8万套住宅，而06年底全深圳的户籍人口不到200万，深圳的户籍管制不象北京、上海那么严，买得起高档住宅的人基本都能入深圳户籍，这就意味着，如果按照这样的价格计算，这四大片区的现有楼盘几乎就能满足深圳全部高收入人群的居住需求。

所以，我认为徐教授主要是错在没有调查研究。

下面对徐教授的道歉作简要点评。

徐：我向深圳人民道歉。

评：知错就改，好样的！

在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。

评：深圳房价下跌已经是铁的事实，但教授似乎还没有正视这个事实。

我说这句话错就错在简单地预测房价，很容易被人搞成娱乐性的新闻，助长浮燥的学风，有可能转移视线，忽略了房地产市场急需解决的根本问题。

评：关注房地产市场急需解决的根本问题，的确是教授们应该做的。但承认错误不应该转移视线。

我说的话还错在没有估计到美国次级债的冲击会产生如此严重的信心危机。今年上半年，资本市场动荡不安，投资者趋于观望。深圳由于2007年上半年出现过度投机性炒作，房价上升了50%左右，当投机风退却之后必然出现一段时间房价理性回归，再加上全球资本市场的信心危机，房价焉能不跌？

评：美国次级债危机并非深圳房价价跌的内因。

房价如同所有的价格一样，潮起潮落，有涨有跌。中国经济高速增长，基本面很好，对住房的真实需求非常旺盛，投机需求随时可能卷土重来，在相当长时间内尚且不能改变供不应求的状况。因此，房价上升是一个长期的趋势，尽管在资本市场全面低迷的情况下部分地区房价下跌，并不能改变这个趋势。

评：房价上升是一个长期趋势，这句话没错。从10年以上的周期来看，房价的确是上涨的，但房价长期上涨的根本原因是货币贬值，供求关系主要影响短期走势。从深圳目前的情况来看，供不应求的状况并不存在，从全国来看，个别经济发展较快的城市可能存在供不应求的状况，因为2005年全国城镇人均住宅建筑面积已达26.11平方米，2006年住宅销售面积超过4亿平米，2007年接近7亿平米，以这样的速度，足够满足城市新增人口的住宅需求，要知道，房子不是消耗品。

当前推动房价上升的力量不仅来自于供求关系，更重要的是不仅国内流动性过剩，海外资金还大量涌入境内，带来很大的通货膨胀压力。由于海外资本市场动荡不安，大量资金寻求避难所，不断流入中国。目前，这些资金受到资本市场信心低迷的影响或者存入银行，或者持币观望。银行中居民储蓄存款从2007年10月的16.3万亿元急剧上升，到2008年5月已经突破了19万亿元。当前银行基准利率4.14%，而2008年5月的CPI为7.8%。在负利率的驱使下，一旦市场信心恢复，这些资金迟早要寻找保值、升值的渠道。如果这些资金流入商品市场，有可能推高物价；如果流入证券市场，可能导致股市大起大落；如果流入房地产市场，有可能导致房价暴涨。

评：以目前的贷款利率和首付比例来看，热钱没有可能进入房地产市场进行投机性炒作。少量海外华人回国定居可能购买部分高档住宅，但不足以拉动整个房价水平。

资本市场的信心变化具有很高的不确定性。从理论和实践上我们知道资本市场的信心变化非常迅速，说变就变。目前我们不可能预测什么时候资本市场的信心能够恢复，也不知道还有多少海外资金要流入中国，但是，我们确切地知道已经有数万亿资金在资本市场上蓄势待发。可以提供的房源和外来资金总额不在一个数量级上，这是我们必须认真应对的挑战。我们必须未雨绸缪，防范在房地产市场上出现恶性炒作最终导致泡沫经济。房价暴涨充其量不过是肌肤之疮，而银行危机才是心头大患。如果放松警惕，就可能遭遇金融危机。

评：海外资金不会那么傻，买了房子也带不走，在房价远远超出国内人民的购买能力时投资房产，将来卖给谁呢？真正要防范的风险是银行存款利率，由于人民币升值确定性比较高，存款利率高于美元2个百分点，这种近乎无风险的套利是海外资金的主要出路，只要利差存在，房价、股价不跌回2005年的水平，海外资金就会躺在银行。

一年前，我说深圳的房价要涨，错在把时间段说得太绝对。但是总的趋势判断并没有错，所依托的理论也没有错。2007年上半年深圳房价暴涨是因为过度投机，把房价炒了上去，目前出现一些调整也在意料之中。但是，绝对不等于今后不会再度出现炒作。在流动性严重过剩的情况下，金融危机正在我们四周徘徊，朋友们，要警惕啊！

评：不是错在把时间段说得太绝对，而是错在简单地认为大量的资金一定会流向房市，忽略了资金的拥有者都是绝顶聪明的，他们的钱在房价偏低时会进入房市，在房价偏高时会撤离房市，回流银行。以深圳来看，只要均价不跌破8000元，没有必要担心再度炒作的问题。